新房价调控来了，你还是不信吗？


　　房价为什么越调控越涨？对于这个问题，大家都很疑惑！7月31日，大佬们聚在一起开了一个经济工作会议，专门把房价问题拿出来做讨论和定调。


　　我们先来阅读一下会议精神，其中有关房地产调控的表述如下：

　　下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。


　　我们注意到：


　　对于房地产调控的基调，已经由“坚决遏制房价过快上涨！”变成了“坚决遏制房价上涨！”


　　以前，楼市调控的目标是保证不跌，防止过快上涨。


　　现在,按照“坚决遏制房价上涨”的字面意思来理解，就是房价不能再上涨了。结果也只有两个，要么稳住房价，要么房价下跌。


　　“下决心解决好房地产市场问题”，这代表中央已经下定了决心，这是对房地产行业所有市场主体喊话，房地产行业的问题必须得到解决。


　　什么叫“坚决遏制房价上涨”？

　　见微而知著，从7月20日新华社对合肥房地产市场的整改报道中。


　　我们可以看见三条线索：


　　如图所示,房地产调控的目标包括：


　　1、房价环比不上涨;


　　2、价格指数不突破;


　　3、不再出现新地王。


　　说实话，这三个目标很难实现！为什么这么说呢，我们一一来解读:


　　1、房价环比不上涨，就是要求在该地区保持房地产市场的供需平衡。


　　政府就必须要先以限购、限贷、限售政策来控制供需关系。毕竟，买房子的人有多少？买房子的能力有多强？卖房子的人有多少？这是针对不特定对象（刚需买房、炒房者买房）出台的调控政策。


　　同时，还必须以限价手段，来保证房价每月环比不上涨。这就是针对特定对象的行为（开发商售房）出台的调控政策。


　　这两个层面实施起来的难度都非常大。


　　2、价格指数不突破，难点在于如何调控二手房交易市场？

　　想控制房地产销售价格指数不突破，需要建立实时动态的房地产监测体系。


　　监测新房市场，还算比较容易。而监测二手房市场，就有点困难了。


　　而新房是房价龙头，严控了新房价格，确实阻止了新房高价传导到二手房价。对二手房交易市场进行调控，这是一件比较困难的事。二手房交易具有随机性，相对比较自由。


　　但调控政策不可能与庞大、分散的个人购房者和个人售房者直接对话。二手房卖什么价，却是由每个房东决定的。楼市调控政策设定限售年限，只能在短时间内起作用。


　　所以，想达成这个目标的难度也挺大的。


　　3、如何才能做到地价不涨？


　　房价里面有一大半是地价！要做到地价不涨，这是最难的！


　　地价受土地供应量影响，审批了多少面积的住宅建设用地，就直接影响了地价；还有一点，土地还要不要拍卖？怎么能在土地竞拍制度下，控制地价不涨？


　　最关键的是地价直接与棚改贷挂钩，与地方债挂钩，与公共财政挂钩。


　　所以，想让地价不涨，难！


　　想让房地产市场可控，想让房价不涨，可能吗？


　　从宏观环境来看


　　近期的中央经济工作会议，为下半年的宏观政策定了基调，积极的财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度。


　　央妈在7月5号下调了存款准备金率0.5个百分点，向市场释放出了流动性。这些钱最后都会通过商业银行贷款给企业，企业扩大生产后再通过购买原材料和支付劳工的方式让钱流通到老百姓手里。


　　财政部通过上调个人所得税起征点和增加企业所得税优惠等方式，也向社会做了大规模的现金释放，个人所得税起征点的上调会直接增加居民收入。


　　当老百姓手里有钱后，按照中国多数人的习惯和观念，会去买房子，中国这几年房价的涨幅也确实没让老百姓失望。所以说，目前的宏观环境本来就对房价有一定推动作用。


　　再从微观市场主体来看


　　对于房地产市场来说，除了正常的买卖双方，参与者无非就是炒房者、房产中介、开发商、地方银行、地方政府。在住宅供给总体稀缺的情况下，这些参与者各有各的算盘。


　　以地方政府为例，棚改拆迁是2018~2020三年计划，不能不做。地方政府要完成推动棚改、安置群众任务，要完成商业区、住宅区、工业区的规划建设布局，都是要花大钱。


　　没钱！怎么办？要么找国开行借“棚改贷”，要么发行地方公债！但无论是借钱，还是发债，都有杠杆，造成资金成本上升。


　　而目前财政收入的主要贡献者是土地出让金，地价如果不涨，财政的亏空谁来补？所以，新的楼市调控精神，想让地价不涨，简直是难如登天！